Promesa de compraventa: ¿Qué es y en qué casos se realiza?

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Es un acuerdo bilateral que se realiza para garantizar la compra de un inmueble, este tipo de contrato le permite garantizar al comprador la adquisición del inmueble, fijando una serie de reglas para que el vendedor no pueda ofrecerlo a un tercero. 

Además, ninguna de las partes puede cambiar las condiciones del negocio pactado como: Precio, fechas o entrega del inmueble. No realizar este tipo de documentos, permite que cualquiera de los involucrados en el negocio pueda desistir en cualquier momento de concretar el mismo sin que haya lugar a multas por no cumplir con lo pactado. 

¿En qué casos se realiza la promesa de compraventa?

La promesa de compraventa  se utiliza para la compra y venta de inmuebles sin importar que sean nuevos o usados. Por otra parte, en caso de tratarse de proyectos nuevos, se maneja un formato que ya está establecido el cual es entregado por la constructora. Además, cuál negocio se va a realizar con una vivienda antigua o usada, ambas partes, tanto vendedor como comprador, deben acercarse a una notaría para realizar el contrato.

Al momento de firmar el acuerdo debe hacerse un abono que contará con un recibo de caja que servirá de respaldo, el cual se hace normalmente después de la separación del bien. Por otra parte, en caso de ser una vivienda nueva se legaliza al momento que la fiducia logra el equilibrio, esto significa que es cuando la constructora vende la mitad de las unidades construidas. 

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¿Cómo se garantiza la legalidad? 

Es lógico que una promesa de compraventa debe tener una constancia escrita además de estar firmada y autenticada por un notario, además de contener por lo menos la siguiente información: 

  • Información de personas mayores de edad, las cuales no deben tener disipación o algún tipo de problema mental. Además de contar con los plazos y condiciones fijas sobre las cuales se va a realizar el contrato como la fecha e identificación de la notaría donde suscribirá la escritura de venta.
  • Datos de las partes involucradas: Nombre, número de documento, dirección de domicilio y estado civil. 
  • Descripción del inmueble como: Nomenclatura, matrícula inmobiliaria, cédula catastral, dependencia y la descripción general de lo que se está prometiendo en la venta.  
  • Cláusula de saneamiento, el cual es el documento que permite estipular que el inmueble está libre de compromisos cómo embargos. En caso de tener una hipoteca de mayor extensión que no fue cancelada por la constructora y no ha sido saneada oportunamente, la propiedad puede ser embargada sin importar que el comprador ya haya realizado el pago al vendedor.  
  • Precio y forma de pago, donde se incluyen las obligaciones del comprador frente a la entidad financiera, aquí se abordan casos como, qué ocurre si la entidad niega el crédito.
  • Pago de gastos notariales, los cuales hacen referencia a: Impuestos, contribuciones, tasas, servicios públicos, cuotas de administración y fecha en la cual se hará la entrega del inmueble. 

¿Qué ocurre en caso que una de las partes incumplan el contrato?   

Los contratos de compraventa, permiten establecer derechos y obligaciones para ambas partes, por lo que en caso que una de las partes involucradas decida incumplir alguno de los acuerdos que se encuentran en el contrato, la ley dispondrá de exigir el pago o la relación tácita del contrato de acuerdo a lo estipulado en el artículo 1.546 del Código de Comercio.

Escrito por: David Quintero

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